بازار مسکن؛ بازار در حال احتضار

حبیب خلیفه

با رشد جمعیت طی دهه های اخیر به خصوص در کلان شهرها، «مسکن» به عنوان مهمترین نیازهای جمیعت شهری در اولویت شهرنشینان قرار گرفته است. همزمان نگاه بسیاری از سرمایه گذاران به این بخش معطوف شد. حالا دیگر سالهاست که خرید و فروش مسکن و ساخت و ساز یکی از بازارهای مهم به شمار می رود اما آیا این بازار توانسته به نیاز اصلی متقاضیان آن پاسخ بدهد؟

در دولت های بعد از انقلاب، هیچکدام به اندازه دولت ممود احمدی نژاد ورود مستقیم به بازار مسکن نداشته است. طرح «مسکن مهر» معروف وی کماکان حواشی خود را دارد. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان اقتصادی ورود مستقیم دولت محمود احمدی نژاد به بازار مسکن به جای سیاست گذاری در این حوزه، به هم ریختگی‌های در بازار ایجاد کرد که تاکنون ادامه داشته است. دولت احمدی نژاد با اجرای طرح مسکن مهر، به جای تسهیل سرمایه گذاری در حوزه مسکن، عملاً معادل حدود ۴۰ درصد از نقدینگی کشور در آن زمان را به سمت بازار مسکن منحرف کرد و این سیگنال را به عامه مردم ارسال کرد که قرار است این بازار بسیار داغ شود.

سوداگران مسکن

مسکن علاوه بر آنکه می‌تواند یک کالای سرمایه‌ای به حساب بیاید، در عمل یک کالای مصرفی است. به عبارت ساده، چه شما خودتان در خانه‌ای که خریده اید زندگی کنید و چه آن را اجاره بدهید، در نهایت کسی باید در این خانه زندگی کند و در واقع آن را «مصرف کند.»

حالا فرض کنید شرایطی ایجاد شود که تقاضا برای مسکن در مقابل عرضه آن به شدت افت کند. دانش متعارف اقتصادی می‌گوید تحت این شرایط، قیمت‌ها باید پایین بیایند، چون متقاضی برای مسکن وجود ندارد. این اتفاقی است که در عمل در حوزه اقتصاد مسکن در ایران رخ داده و شاهد مثال آن هم وجود بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در سراسر کشور است.

البته تمام این خانه‌های خالی الزاماً با تقاضای مصرفی جامعه همخوانی ندارند: بسیاری از آن‌ها در مناطق گران قیمت شهر تهران واقع شده اند و از دسترس عامه شهروندان خارج اند و بسیاری هم در دسته مسکن مهری قرار می‌گیرند که به دلیل ضعف زیرساخت‌های شهرسازی، متقاضی ندارند. علاوه بر این، بر اساس آمارها، حدود ۶۵ درصد از تمام این خانه‌های خالی بالای ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند و از این نظر، با توجه به اوج گیری قیمت ها، از حوزه توان خرید مصرفی بخش عمده‌ای از جامعه خارج شده اند.

اما اگر این طور است و اگر تقاضای مسکن در قیاس با عرضه آن کمتر است، چرا قیمت‌ها مدام بالاتر می‌روند؟ پاسخ سوداگری است. قیمت‌ها بالا می‌روند، چون تقاضای مصرفی جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای داده است. به بیان ساده، کسانی که پول دارند، به قصد سرمایه گذاری خانه می‌خرند و قیمت‌ها را مدام بالاتر می‌برند و آن‌هایی که واقعاً دنبال خرید یا اجاره مسکن به قصد استفاده شخصی هستند و پول ندارند، سرشان بی کلاه می‌ماند.

رویای خرید خانه

داغ شدن بازار مسکن در انتهای دهه ۱۳۸۰، موجب هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن شد و ساخت مسکن، به ویژه در کلانشهر‌های ایران شدت گرفت. عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی پیش‌تر در این مورد گفته بود که تنها در فاصله سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲، حدود ۳ میلیون نفر به جمعیت تهران اضافه شده که در واقع به معنی ساخت ۳ میلیون واحد مسکونی طی این فاصله زمانی، تنها در شهر تهران است.

بررسی آماری خانه‌های خالی از سکنه هم نشان می‌دهد که از میان حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی از سکنه، حدود ۶۵ درصد بیش از ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند. به عبارت دیگر، در حالی که تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی کوچک متراژ طی یک دهه اخیر افزایش پیدا کرده، واحد‌های مسکونی خالی از سکنه عمدتا بزرگ متراژ هستند و بنابراین مشتری ندارند. این یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا.

همچنین عاملی که موجب شده خرید خانه برای ایرانی به یک رویا بدل شود، کاهش شدید قدرت تسهیلات خرید مسکن است. قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در تهران در شهریور ماه امسال به حدود ۲۳ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که اگر وام خرید مسکن در تهران را حداکثر ۲۴۰ میلیون تومان فرض کنیم، با این میزان تسهیلات تنها می‌توان حدود ۱۰ متر مربع خانه در پایتخت خریداری کرد. این در حالی است که پیش از این، قدرت خرید وام مسکن بالاتر بود.

طرحی دیگر برای بازار مسکن

حالا ظاهراً اراده نهاد‌های سیاستگذار و مجری در زمینه مسکن بر حل این معضلات است. همین چند روز پیش بود که خبر رسید نمایندگان مجلس طرحی دو فوریتی برای تحریک عرضه مسکن به تصویب رسانده اند که به زودی در صحن مجلس مورد بررسی قرار خواهد گرفت. بر اساس این طرح، قرار است بخش عرضه مسکن، با اولویت خانه اولی‌ها تحریک شود و طی ۴ سال، ۴ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود. علاوه بر این، منابع اصلی این طرح قرار است از سه کریدور اصلی تامین شود، یعنی «درآمد حاصل از مالیات بر عایدی املاک»، «تخصص ۲۵ درصد از تسهیلات نظام بانکی کشور به حوزه مسکن» و «بازگشت اقساط تسهیلات مسکن مهر».

هنوز مشخص نیست این طرح هم مانند طرح مسکن مهر، طرح مسکن امید و یا طرح مسکن ملی به چه سرانجامی دچار می‌شود. با این همه، آنچه مشخص است این است که دولت و مجلس باید صرفاً در حوزه سیاستگذاری مداخله کنند و به صورت مستقیم وارد گود مسکن نشوند. به عنوان نمونه، تمام تلاش نهاد‌های سیاستگذار باید بر این باشد که میزان تسهیلات اعطایی در بخش مسکن، با واقعیت‌های بازار مسکن همخوانی داشته باشد.